עושים סדר במשכנתאות - 10 נקודות שחייבים לדעת על משכנתא

חושבים לקחת משכנתא או שיש לכם משכנתא כרגע? רוצים להבין מי מה מו בעולם המשכנתאות? האם הריביות עולות? מה זה משכנתא חוץ בנקאית? כמה אפשר לשעבד את הנכס שלכם, נענה על כל זה במאמר לפנינו:

1. כמה זה המשכנתא הממוצעת בישראל? 

סטטיסטיקה ארוכת שנים בישראל מראה שהמשכנתא הממוצעת הולכת וגדלה ככל שהשנים עוברות. נכון להיות המשכנתא הממוצעת עומדת על בערך 800 אלף שקלים. אם לוקחים רק רוכשי דירה ראשונה וללא משקיעים - המשכנתא הממוצעת היא בערך 920 אלף ואם אתם גרים בגוש דן, המשכנתא הממוצעת היא מעל 1 מיליון שקלים. 

נתון אחרון בנושא הזה, המשכנתא הממוצעת במחיר למשתכן היא עוד יותר גבוהה ועומדת על 1.15 מיליון שקלים. רק לסיכום, משכנתאות בתל אביב עומדות על בערך 1.3 מיליון שקלים ( אפילו שהדירות הרבה יותר יקרות).

2. התשלום החודשי והריבית ילכו ויעלו:

יש הרבה מאוד דיבורים על ריביות המשכנתא ועל תמהילי משכנתא, כאשר כולם מחפשים איך לעצור את עליית הריבית ואת עליית התשלום החודשי. אז תרשו לי להרגיע אתכם: הבנקים הם גופים שמכוונים לרווח, לא משנה איזה תמהיל תבנו למשכנתא שלכם ולא משנה איזה ריביות אתם תקבלו - התשלום החודשי שלכם ילך ויעלה והריבית תלך ותעלה. 

התשלום החודשי תמיד יעלה, פשוט זה יקרה בעליות קטנות שאתם לא תשימו לב אליהן. בדרך כלל ההחזר החודשי גדל בשניים שלושה שקלים בודדים בחודש ואתם לא תשימו לב לזה. אבל זה יעלה.

3. אתם לא תחסכו 300 אלף שקלים אם תמחזרו את המשכנתא:

בכל מקום באינטרנט יש פרסומים של חברות אשר מבטיחות מאות אלפי שקלים חיסכון בבדיקת המשכנתא שלכם. אז תרשו לי להרגיע אתכם, זה פשוט לא נכון. 

אורך החיים הממוצע של משכנתא בישראל הוא 8 שנים, שלאחריהן מוכרים את הבית, קונים בית חדש, עושים יחזור או כל פעולה אחרת. כלומר אם קניתם דירה ולקחתם משכנתא לפני שנתיים והחלטתם לעשות מיחזור- החישוב הולך בערך ככה:

נניח שחסכתם 500 שקלים לחודש, שזה יוצא חיסכון של 36,000 שקלים לשש שנים הבאות עד שתגיעו לתחנה שבה אתם מחליפים דירה. כאשר תורידו קנס יציאה, עלות של יועץ, עלויות של משכנתא חדשה, רישום בטאבו, עמלת פתיחת תיק וכל שאר העלויות- אתם תבינו שאתם לא באמת חוסכים משהו. חיסכון של מאות אלפי שקלים אפשרי אם המשכנתא תחזיק 30 שנה ולא יהיו שום שינויים בדרך.

4. הלוואה משלימה למשכנתא היא לא באמת דרך פעולה:

הרבה יותר מדי אנשים מנסים או בפועלים לוקחים הלוואות גדולות כמו 100-200 אלף שקלים כדי להשלים הון עצמי. אז תדעו שזה פיתרון מאוד גרוע. בדרך כלל ההחזרים החודשיים של הלוואה כזו הם יותר גבוהים או גבוהים כמו המשכנתא עצמה, דבר שמכביד מאוד על יכולת ההתנהלות החודשית.

רוב המקרים שבהם אנשים מסתבכים פיננסית זה לא בגלל המשכנתא, כולם תמיד עומדים בתשלומי המשכנתא. הדבר שמסבך את כולם זה ההלוואות מסביב, אשר נפרסות למעט שנים ( עד 6 בדרך כלל) ונושאות החזר חודשי גבוה. זה נכון שאתם רוצים לקנות דירה, אבל זה פשוט לא הדרך.

5. אם חסר לכם הון עצמי, עדיף כבר משכנתא שנייה משלימה:

היום קיימות חברות אשר מאפשרות לאדם שקונה דירה, לקחת משכנתא בבנק בגובה 75 אחוז מהבנק ולקחת עוד 10 אחוז בתור משכנתא משלימה, כדי להגיע למעשה למשכנתא של 85 אחוז. בדרך זו מגיעים למצב שאפשר להסתפק בהון עצמי של 15 אחוז בלבד. 

יש לזה יתרון גדול על פני הלוואה משלימה, כי ניתן לפרוס את המשכנתא השנייה להרבה יותר שנים ולהגיע להחזר חודשי הרבה יותר נמוך. כמובן שצריך את ההכנסות המתאימות ולעבור את הבדיקות הרלוונטיות.

6. תיקנו דירה גדולה ולא קטנה:

הרבה אנשים והורים מסבירים לזוגות צעירים: תיקנו דירה קטנה ותתקדמו משם. האמת היא שזה לא נכון בישראל של היום. דירות חמישה חדרים עולות במחיר הרבה יותר מאשר דירות שלושה חדרים, לכן העובדה שיש לכם דירת שלושה חדרים- לא באמת מקדמת אתכם יותר מהר לדירת חמישה חדרים.

במידה וזה איך שהוא אפשרי, תעשו הכול כדי לרכוש דירת חמישה חדרים כבר בסיבוב הראשון. רק תחשבו: כל פעם שאתם עוברים דירה יש לזה המון עלויות: כבר ציינתי שדירות חמישה חדרים עולות במחיר הרבה יותר מהר, יש עלויות של סגירת משכנתא והעמדת משכנתא חדשה, טרחה ועוגמת נפש אדירה במעבר גנים, בתי ספר, עבודות, שיפוץ, מתווכים, עורכי דין, התאמת הדירה וכל מה שמסביב. 

בקיצור, לעבור דירות זה יקר מאוד. אם אתם איך שהוא מצליחים לקנות דירה שמתאימה לכם מבחינת מספר החדרים כבר בסיבוב הראשון- אתם תעשו לעצמכם טובה ענקית.

7. תירשמו למחיר למשתכן:

אם אתם יכולים, תעשו הכול כדי להירשם למחיר למשתכן, מחיר מטרה או כל תוכנית ממשלתית אחרת. במחיר למשתכן אתם יכולים לקנות דירה ב300 אלף יותר זול ממחיר השוק, כאשר יש לכם את האופציה להביא רק 10 אחוז הון עצמי ולקחת את שאר הכסף משכנתא.

זה נכון שלוקח הרבה זמן לקבל את הדירה, זה נכון שהגימור הוא לא מדהים, אבל גם אם אתם צריכים לחכות 3 שנים- זה עדיין הרבה יותר זול מאשר לחסוך 300 אלף שקל. רק כדי להבהיר, על מנת לחסוך 300 אלף בשלוש שנים, אתם צריכים לחסוך כל חודש 8300 שקלים בלי להתפתות לפתוח את זה אפילו פעם אחת.

8. נכס קיים ניתן לשעבד רק עד חמישים אחוז בבנקים:

המון פרסומות באינטרנט מציעות "הלוואות כנגד נכס" על מנת לסגור חובות, הלוואות או סתם לקבל קצת כסף להמשך החיים. חשוב להבהיר כאן נקודה: רוב הפרסומות האלו מדברות על משכנתאות שהן לא הבנק.

לא ? כי הבנקים מאפשרים לשעבד נכס קיים רק עד 50 אחוז ממה שהוא עולה. כלומר, אם יש לי בית שעולה 1 מיליון שקלים ויש לי עליו משכנתא של 350 אלף שקלים- זה אומר שניתן להגדיל את המשכנתא בעוד 150 אלף שקלים. לא יותר. במידה ויש לי משכנתא של 500 אלף שקלים, זה אומר שאני לא יכול יותר לקחת שום דבר.

9. בשוק החוץ בנקאי ניתן לשעבד נכס קיים עד 70 אחוז ממה שהוא שווה:

במידה ואתם צריכים לסגור חובות ושוקלים לקחת משכנתא לצורך כך, השוק החוץ בנקאי אשר מורכב מחברות ביטוח ובתי השקעות מציע להגדיל את המשכנתא שלכם עד 70 אחוז משווי הנכס שלכם, כאשר הכסף ישמש לסגירת הלוואות או כל מטרה אחרת. רק כדי להזכיר, בבנקים ניתן להגדיל את המשכנתא רק עד 50 אחוז משווי הנכס.

10. בשוק החוץ בנקאי כן ניתן לשעבד דירה קיימת כדי לקנות חדשה:

בנק ישראל באחד הניסיונות המגוחכים שלו לקרר את שוק הדיור, חסם את האפשרות לשעבד בית קיים כדי לקנות בית חדש. למעשה אתה לא יכול לשעבד את הבית הנוכחי שלך כדי לקחת הון עצמי לקניית בית נוסף.

אז אם אתם משקיעים, אני שמח להודיע לכם שהאופציה הזו עדיין קיימת אבל בשוק החוץ בנקאי. חברות ביטוח ובתי השקעות מציעים בדיוק את אותה המשכנתא כמו הבנקים ומאשרים לשעבד בית קיים עד 70 אחוז מהשווי שלו כדי לקנות נכס אחר או לכל מטרה אחרת. 

מרטין בוקסדורף הוא יועץ מומחה למסורבי משכנתא, חברת "משכנתא מאושרת".