מס תשומות הבנייה הוא נטל אדיר על זוכי מחיר למטרה וחייב להיעלם

תעצמו לרגע עיניים ודמיינו לעצמכם, קניתם רכב חדש מהחברה. סגרתם שאתם משלמים ב-36 תשלומים, נניח 1,500 שקלים לחודש. מבחינתכם, אתם מוכנים להוצאה חודשית של 1,500 שקלים על הרכב.

לאחר שנה טלפון מפתיע מהחברה שבה קניתם את הרכב. "שלום אדוני, מחיר הרכב שלך כאמור צמוד לדד חלקי החילוף. מאחר והמדד עלה, מחיר הרכב שלך מתעדכן ל1,700 שקלים בחודש. תודה ולהתראות" 

אם זה נראה לכם הזוי, אז תרשו לי להגיד לכם שזה בדיוק מה שקורה במחיר למשתכן. התוכנית המוזלת של מדינת ישראל, שנועדה לעזור לזוגות הצעירים והשכבות החלשות לרכוש דירה - מביאה זוגות צעירים למצב שבו הם צריכים להוסיף עוד מאות אלפי שקלים על המחיר שהם כבר סגרו וחתמו עליו.

מהי המחשבה המקורית מאחורי מחיר מטרה?

הרעיון הוא מאוד פשוט: המדינה מוכרת קרקע במחיר מוזל לקבלנים והם בתמורה מתחייבים למכור דירות באותה ההנחה לרוכשים, אשר למעשה יקבלו דירה מקבלן במחיר זול של כמה מאות אלפי שקלים ממחיר השוק.

רק כדי להבהיר, במחיר למשתכן עדיין ניתן לקנות דירות חדשות במיליון שקל ופחות ודירות חמישה חדרים באזורי ביקוש, במחירים של עד 1.5 מיליון שקלים. בקיצור, בוננזה אדירה לאנשים שאולי לא היו יכולים לקנות דירה אחרת בימי חייהם. בפריפריה ניתן גם למצוא דירת 3 חדרים חדשה מקבלן ב-700 אלף שקלים. מדהים. הזדמנות אדירה לזוגות צעירים שבאמת אין להם כסף לשום דירה אחרת.

ומה זה בכלל מס תשומות הבניה?

הרעיון הוא כזה, מחיר הדירה שאתם חותמים עליו בחוזה הוא לא באמת המחיר האמיתי, הוא רק מחיר ההתחלה. מהרגע שהקבלן קיבל היתר בנייה - מחיר הדירה צמוד למדד שלמעשה בודק האם העלויות של בניית דירה עלו או ירדו? תרשו לי לחסוך לכם את הניחושים, זה בדרך כלל עולה.

אז המדד הזה בודק, האם עלה מחיר הברזל? האם עלה מחיר הבטון? האם עלה מחיר החומרים האחרים אשר נדרשים לצורך בנייה. נניח שבחודש מסוים המחיר של כל אלו עלה באחוז אחד- זה אומר שמחיר הדירה שלכם כולה, עלה באחוז אחד.

החלק החזק הוא שמחיר הדירה יכול להתחיל לעלות, כאשר עדיין לא התחילו לבנות בכלל. כפי שהזכרתי בהתחלה, המחיר מתחיל להיות צמוד למדד הזה, מרגע קבלת ההיתר. כלומר, יש מגרש ריק שעדיין או בו כלום ומחיר הדירה העתידית שחתמם עליו- מתחיל לעלות כלפי מעלה.

רק להבהרה, בשלב הזה עדיין אין בטון, אין ברזל ואין עובדים. אבל מחיר הדירה עדיין תלוי בעליית המחיר של החומרים האלו. למי זה נשמע הגיוני, אשמח שתצביעו עכשיו.  

מה זה אומר על מחיר הדירה?

אז חזרה לזוג הצעיר שקיבל את הזדמנות חייו לזכות בדירה חדשה מקבלן, דבר אשר לעולם לא היה קורה להם. הם קיבלו דירה במיליון שקלים, גייסו מכל המשפחה את הסכום הנדרש להון עצמי ורצו בשמחה גדולה לחתום על החוזה.

בחתימת החוזה הם שמחו מאוד, הצטלמו וחגגו את הדירה שלהם, במחיר מציאה של מיליון שקלים. איזה כיף. מבחינתם הם קנו דירה באחד מיליון שקלים, אבל מה שהם לא יודעים שהמחיר הזה עלול להיות הרבה יותר גבוה בסוף. כסף שלא יהיה להם מאיפה להשלים.

אז הדירה שלהם בתהליך בנייה, הם יקבלו אותה עוד שנתיים. הם שמחים אבל בינתיים מחיר הדירה צמוד למדד הקבלנים וממשיך לעלות. כל אחוז שזה עולה הוא תוספת של 10 אלף שקלים שהם יצטרכו להוסיף במזומן בזמן קבלת הדירה, אבל משכנתא הם כבר לקחו, הון עצמי נתנו, מאיפה הם אמורים להוסיף את הכסף של המדד?

מה התוצאה של כל זה?

המציאות היא שהדירה שלכם יכולה בסוף להגיע למחיר של 1,150000 שקלים והזוג יצטרך לגייס הלוואות יקרות מאוד כדי להשלים את אותם 150 אלף שקלים שפשוט אין להם. אם המדינה רצתה לתת להם 30 אחוז הנחה על מחיר הדירה, אז במציאות ההנחה היא הרבה יותר קטנה והזוג נאלץ לגייס עוד מאות אלפי שקלים בלי שום הכנה או מקור כספי שיוכל להשלים את הפער.

מרטין בוקסדורף הוא מומחה למסורבי משכנתא, "משכנתא מאושרת"