תמ"א 38 - מה הדיירים מקבלים?

מהי תמ"א 38? מהם ההבדלים בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2 ומה בעצם יוצא לדיירים מהתהליך? על כל אלו ועוד, בכתבה שלפניכם

בטח כבר נתקלתם במושג תמ"א בחדשות, בעיתונות, שמעתם על כך מהשכנים, ולא ידעתם בדיוק למה הכוונה - אנחנו כאן לעשות לכם סדר. ראשית, אם הבניין שלכם נמצא מתאים לתמ"א, חשוב שתדעו מה זה אומר בעצם, ומה מגיע לכם - הדיירים.

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית, שמטרתה לחזק מבנים מפני רעידת אדמה. לתכנית המקורית התקבלו בהמשך תיקונים, שלמעשה מעניקים תמריצים לדיירים ואף ליזמים לבצע אותה.

מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2?

יש הבדלים מהותיים בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2 שחשוב שתכירו:

תמ"א 38/1 - חיזוק ובינוי: התוכנית רלוונטית כאשר חיזוק הבניין אפשרי מבחינה הנדסית. הבנייה בדרך הזו זולה יותר, אבל עלולה להיות מורכבת יותר. בנוסך, בתמ"א 38/1 מוגבלים לגבולות הקיימים של הבניין ביחד עם תוספת הבניה (מרפסות, ממ"דים וכד') שמותרת לכל דירה מכח זכויות התמ"א.

כדי שהתוכנית תצא לפועל, נדרש רוב של 66% מכלל הדיירים.

תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש - היא הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש שעומד בתקן הישראלי לרעידות אדמה.

הבנייה בתמ"א 38/2 יקרה יותר, אך בסוף הפרויקט הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין חדש וכן חניות ע"פ תקן חניה.

כדי שתמ"א 38/2 תצא לפועל, נדרש רוב של 80% מהדיירים מכלל הדיירים.

תמ"א 38/2 - אילו הטבות מקבלים?

התוכנית הפופולרית מבין השתיים היא תמ"א 38/2. לכן, נתמקד בתוכנית זו בשאלה החשובה - מה בעצם הדיירים מקבלים לאחר ביצוע הפרויקט.

• כאמור, תמ"א 38/2 היא תכנית שבמסגרתה הורסים את הבניין הישן ובונים בניין חדש. כלומר: הדיירים מקבלים דירה חדשה בתוך בניין חדש מהיסוד.
• במסגרת תמ"א 38 מקבלים תוספות בנייה. כל דירה יכולה לגדול ב-25 מ"ר (כולל הממ"ד). כלומר: הדיירים יקבלו דירה גדולה יותר מזו שהיתה להם.
  כדאי שתדעו, כי אפשר לבנות יותר, אבל תוספת תחויב בהיטל השבחה ומיסים.
• תוספות הבניה יכולות לבוא לידי ביטוי בתוספות שונות, כמו: חדר נוסף, חניה נוספת (אם יש שטח מתאים), מרפסת - בפרויקטים רבים הדיירים מקבלים מרפסת שמש בגודל של 12 מ"ר, אך זה תלוי כמובן בתכנון הבנייה.
  חשוב לציין, כי המרפסת היא לא חלק מתוספת השטח לדירה בסך 25 מ"ר.
• גם מחסן אפשר להוסיף - ברוב הפרויקטים של תמ"א 38/2 הדיירים מקבלים מחסן בגודל של עד 9 מ"ר בדרך כלל.
• במקרים רבים, הדיירים מקבלים לובי משופץ ומשודרג וכן חדר מדרגות שעבר שיפוץ וחידוש. לרוב גם מתקינים מעלית חדשה.
• שיפוץ חיצוני של הבניין והגינה - בפרויקטים רבים של תמ"א 38/2 ניתן לראות גינות חדשות, מעוצבות ומטופחות.
• התשתיות של הבניין יוחלפו ויחודשו במסגרת תמ"א 38/2. הכוונה לצנרת, לביוב וכד'.
• גם חדר האשפה ישופץ.
• כן ישופצו המקלט בבניין וחדרי האופניים/העגלות.
• ודברים נוספים כמו תיבות דואר ומערכת אינטרקום...

בנוסף לערבויות אחרות, בתמ"א 38/2 ערבות דיירים מקובלת היא ערבות ביצוע - זו ערבות שמבטיחה את בניית הבניין לאחר שנהרס. זו ערבות יקרה ליזם, והיא בגובה ערך הדירה החדשה שתבנה.

משמעות ההטבות ועליית שווי הנכס

חשוב לציין, כי כל השיפורים וההטבות הנ"ל תלויים באישור התוכניות בוועדה המקומית. ההטבות יכולות להשתנות מרשות (עיר/יישוב) אחת לאחרת, שכן ע"פ החוק, כל רשות יכולה לקבוע את המדיניות שלה בנוגע לתמ"א 38.

כל ההטבות שהובטחו לדיירים אמורות להיות מפורטות במפרט הטכני. המפרט הטכני מצורף לחוזה עליו חותמים הדיירים, ויש לו חשיבות רבה.

ההטבות האלו, שניתנות בתמ"א 38/2 הן משמעותיות מאוד לדיירים, שכן כתוצאה מביצוע התוכנית וקבלת ההטבות, עליית שווי הנכס יכולה להגיע לשיעור של כ-30% ולפעמים אף למעלה מכך. מובן, שגם היזם נהנה מהתמ"א, שכן בבניין יהיו דירות רבות יותר משהיו מלכתחילה, כך שיהיו לו דירות חדשות למכירה.

פרויקטים של תמ"א 38 הם פרויקטים מורכבים וארוכים. לכן, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי שוטף להבטחת הזכויות וביצוע התהליך בדרך שתיטיב אתכם.