תמ"א 38 מול פינוי בינוי: מה עדיף?

תמ"א 38 ופינוי בינוי: האופציה הזולה לשדרוג המגורים

באפריל 2005, אושרה בישראל תכנית מתאר ארצית המוכרת לכולנו בכינוי תמ"א 38, שמטרתה בין היתר, היא להקל על דיירים ולהעניק תמריץ כלכלי ליזמים וקבלנים לשם חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מאז ועד היום נוספו לתמ"א תיקונים אחדים, אולם, הרעיון נשאר אותו רעיון:

המדינה והדיירים מצדם לא יצטרכו לשלם דבר על חיזוק ושיפוץ המבנה, הקבלן יזכה מצדו לתמורה הכלכלית שנובעת ממכירת הדירות החדשות שייבנו וכן, חשוב לזכור, המבנים יהיו עמידים יותר מפני רעידות אדמה. תנאי ההסכם משתנים מפרויקט לפרויקט, שכן בחלק מהמקרים הדיירים יקבלו תמורה מסוימת על מכירת הדירות החדשות, בעוד שבחלק אחר מהמקרים הדיירים יצטרכו לשלם סכום מסוים לקבלן. כך או כך, אין ספק כי בתנאים הנכונים, מדובר באופציה משתלמת כלכלית לכולם.

מהם ההבדלים בין פינוי בינוי לתמ"א 38?

קיימים פרמטרים שונים שיקבעו איזה פרויקט משתלם יותר כלכלית: פינוי בינוי או תמ"א 38, פרמטרים התלויים בסוג הבניין, סביבת הבניין, תנאים מצד המועצה האזורית\העירייה ועוד. בכל מקרה, הנה רקע כללי על כל אחד מן הפרויקטים.

תמ"א 38

התכנית מיועדת לבנייני מגורים משותפים שעומדים במספר קריטריונים, כמו אי-עמידה בתקן הישראלי 413 בנושא עמידות מפני רעידות אדמה, בניינים שהיתר הבניה שלהם הוצא לפני 1980 ועוד. למרות שכאמור, ההטבות לדיירים או תנאי ההסכם עם הקבלן יכולים להשתנות ממקרה למקרה, בד"כ התמורה לדיירים כוללת:

שדרוג תשתיות הבניין

שדרוג מראה האזור החיצוני והפנימי של הבניין

תוספת של חדר\מרפסת\מחסן לכל דירה (בהתאם להסכם ולאישורי הבנייה)

הוספת מעלית ו\או חנייה (אם ניתן).

הקבלן כאמור, מקבל את הזכויות על הדירות החדשות שייבנו בבניין. לרוב, תאושר בנייה של בין קומה וחצי לשתי קומות וחצי על גג הבניין.

תמ"א 38, תיקון 2  

הכינוי "פינוי בינוי" נוגע לרוב לפרויקטים הנעשים במתחמים גדולים ולא בבניין בודד. אולם, תיקון 2 לתמ"א 38 מכונה גם הוא פינוי בינוי, משום שגם כאן מדובר על הריסת המבנה ובניית בניין חדש במקומו.  בשנת 2010, הוכנס התיקון השני לתמ"א, שחל על מבנים רבים במרכז ובפריפריה. התיקון הוכנס לטובת אותם דיירם הגרים בבניינים שלא יעמדו בתקן הנדרש גם לאחר שיפוץ וחיזוק. בפועל, תיקון זה חל על בניינים שעומדים בתנאי תמ"א 38 המקורית ובעיקר בבניינים ישנים מאוד, כאמור.

מעבר להטבות עבור הדיירים שצוינו לעיל, ההטבות מפרויקט תמ"א 38/2 כוללות:

פינוי הדיירים, הובלת תכולת הדירה ותשלום שכירות דירה זמנית במימון הקבלן\היזם.

מגורים בבניין חדש לחלוטין, כשאת התשלומים כגון מס שבח, אגרות וכד', משלם הקבלן\היזם.

בנוסף, פרויקט תמ"א 38/2 בינוי כולל לרוב תוספת של דירות רבות יותר לעומת פרויקט תמ"א 38 רגיל, כשאת הזכויות על דירות אלה מקבל כמובן הקבלן\היזם.

לסיכום, חשוב להדגיש כי למרות שתמ"א 38 היא תכנית כדאית ביותר מן הצד הכלכלי, לא כל הצעה שהנכם מקבלים מקבלן או מיזם היא בטוחה וחסכונית. הצלחת התהליך תלויה בשלבים רבים בדרך ולכן, כמו במקרים אחרים הנוגעים לתחום הבנייה והנדל"ן, חשוב להיוועץ באיש מקצוע או חברה מקצועית שתלווה אתכם.