עורך דין אביב טסה על תמ"א 38 וזכויות הדיירים - 0404
עורך דין אביב טסה על תמ FREEPIK

עורך דין אביב טסה על תמ"א 38 וזכויות הדיירים

לדיירים המתגוררים בבניין בו מתבצע (או עומד להתבצע) פרוייקט תמ"א 38 קיימות זכויות רבות. על מנת להימנע מנפילות בפח או חוסר הבנה באשר לזכויותיהם, מומלץ קודם כל לשכור שירותיהם של אנשי מקצוע המתמחים בתחום זה, כמו עורך דין מטעמם בלבד, שמאי מקרקעין ופקח בניה. בנוסף, הדיירים זכאים להתאגד יחד בכדי לנחור נציגות מטעמם לקידום הפרוייקט, דבר שירים את סיכוייו של הפרוייקט להתממש.

שימו לב – ישנם הבדלים בין התמורות להם זכאים הדיירים בין מסלול של חיזוק לבניין קיים (הנקרא גם תמ"א 38/1) למסלול הריסה ובנייה (הנקרא גם תמ"א 38/2).

ככל שניתן בשלבים המוקדמים, עדיף לקחת בעירבון מוגבל את התמורות המובטחות על ידי החברה היזמית ולבחון כל דבר לאשורו, בסיוע אנשי מקצוע ומחלקת ההנדסה ברשות המקומית.

זכויות הדיירים במסלול חיזוק בניין קיים

במסלול זה, זכאים הדיירים לתוספת בנייה בנוסף לחיזוק המבנה. תוספת הבנייה יכולה להגיע עד להיקף של 25 מ"ר לדירה, כולל בנייתו של חדר ממ"ד. יחד עם זאת, בהרבה מהפעמים לא יוכלו בעלי הדירות לקבל את כלל ה-25 מ"ר, הודות למגבלות תכנוניות שונות.

לדיירי הבניין קיימת הזכות לבקש מהקבלן הקמת מרפסות ומחסן, וכן תוספת מעלית ושדרוג תשתיות הבניין – כל עוד מדובר בשטח המשותף לכלל הדיירים בבניין. ישנם מקרים בהם בעל דירה בבניין יכול לבקש מהקבלן לבצע שדרוג תשתיות בדירתו הפרטית, אך יש לציין שזו אינה אחת מהזכויות ובדרך כלל הוא יוכל לקבל זאת בתוספת תשלום.

בפרוייקטים במסלול זה, נבנות לרוב גם קומות נוספות שבעתיד יתגוררו בהן דיירים נוספים. מבחינת חניה, על הקבלן לדאוג לחניות לדיירים החדשים. 

היזם יכול להציע ביצוע של שיפוצים בתוך הדירות הקיימות, דבר שיכול לפצות את הדיירים שהתמורה שקיבלו נמוכה או לא קיימת יחסית לשאר דיירי הבניין. אלו שאינם מעוניינים בשיפוץ, יכולים לבקש מהיזם לבצע שדרוגים אחרים בדירתם, כגון החלפת חלונות, דלתות ועוד. כמובן שכל אלו נעשים בסיכום מול היזם, ולא מכוח זכות כלשהי לפי תמ"א 38.

שוכרים המתגוררים בדירה העוברת תמ"א 38 יכולים לפנות אל בעלי הדירה בבקשה לפיצוי, כגון הנחה בשכר הדירה למשך תקופת הבנייה. לבעלי דירות שכורות מומלץ להוסיף בחוזה עם השוכרים סעיף המתייחס לזמן הודעה מוקדמת על ביצוע פרוייקט תמ"א, וכן לדמי השכירות בתקופה זו או לאפשרות עזיבת הדיירים לפני התחלת העבודות.

זכויות הדיירים במסלול הריסה ובנייה מחדש

אחד היתרונות שיש לדיירים במסלול זה הוא האפשרות לקבל דירה חדשה ממש, וגם גדולה יותר מהדירה בה התגוררו בטרם הפרוייקט. בנוסף, זכאים הדיירים לקבלת דיור חלופי או מימון לדיור כזה עד לקבלת הדירה החדשה. בפרוייקט כזה על היזם לבנות חדרי ממ"ד ולהתקין מעלית. מתוקף העובדה שמדובר בבניין חדש לחלוטין, הדיירים ייהנו גם מתשתיות חדשות ומשודרגות.

גם בעניין החניה, מקבלים הדיירים יתרון על פני מסלול חיזוק מבנה קיים: לפי תקנות החניה שקובעות הרשויות המקומיות, לכל דירה צריך להיות מקום חניה רשום.

ובאופן כללי, במסלול זה יכול היזם להציע תכנון חדש לגמרי לדירות, מה שיאפשר את הגדלתן בצורה תכנונית מיטבית ולא בהתאם לאילוצי מבנה קיים, כך שבמסלול זה, אמנם עם הצורך להתפנות מן הבית לתקופת הביצוע, מקבלים הדיירים בית חדש של ממש.

מיסים ותשלומי ארנונה

תוכנית תמ"א 38 מעניקה פטור ממס שבח על זכויות נוספות מכוח התמ"א, אך לא מכוח התב"ע (תוכניות בניין העיר). מס רכישה יוטל על הדירות החדשות בלבד.

בעניין הארנונה, דיירים בני הגיל השלישי יהיו זכאים להקלות בתשלומים אלו לאחר עליית התעריף בעקבות הרחבת הדירה: בשנתיים הראשונות יקבלו הדיירים בני הגיל השלישי 100 אחוזי הנחה על הארנונה, בשנה השלישית 75 אחוזי הנחה, בשנה הרביעית 50 אחוז ובחמישית 25 אחוז. יחד עם זאת, מומלץ לברר את הנושע ברשות המקומית.

מה לגביי ערבויות או בטחונות מהיזם?

ניתן לדרוש מהיזם ערבות בנקאית אוטונומית, ערבות מיסוי, ובתמ"א 38/2 – גם ערבות שכר דירה. בנוסף, זכאים הדיירים לקבל ערבות בדק, ערבות ביצוע וערבות רישום.

במקרה שבו היזם המבצע לא עמד בהסכם עם הדיירים או בזמן הקצוב לבנייה, ניתן לקבוע בהסכם כי יקבלו הדיירים פיצוי כספי הולם או אפשרות לביטול ההסכם.

בכל מקרה כאשר מדובר בתמא 38 על מנת לשמור על זכויותיכם בצורה מקסימלית רצוי לפנות לגורמים מקצועיים המתמחים בתחום. משרד עורכי דין אביב טסה, המשרד המוביל בתחום המקרקעין, נותן ליווי משפטי מלא לאורך כל הדרך. המשרד, בראשות עורך דין אביב טסה, שם את האינטרסים של לקוחותיו לפני הכל ועוזר למימוש זכויותיכם.

משרד עורכי דין – אביב טסה

דרך אבא הלל 7, רמת גן

03-612-1313

tasalaw.co.il

אתר 0404 מכבד את זכויות היוצרים ועושה מאמצים לאיתור בעלי הזכויות ביצירות הכלולות בכתבות. אם זיהית יצירה שאתה בעל הזכויות בה ואתה מעוניין להסירה מהכתבה, אנא פנה אלינו למייל: [email protected]