דירה להשקעה - איך בוחרים? - 0404
דירה להשקעה – איך בוחרים? pexels

דירה להשקעה – איך בוחרים?

אפיק הנדל"ן נחשב להשקעה בטוחה, אבל אולי לא כל דירה מתאימה בדיוק לתקציב, לצרכים ולמטרות שלכם. אז איך בוחרים את הנכס ועל מה חשוב לשים דגש? הנה המדריך שיכול לסייע

בחסות לאומי

המטרה של רכישת דירה להשקעה היא לייצר הכנסה, או במילים מקצועיות יותר – תשואה. באופן כללי, התשואה יכולה להיות הונית או כתוצאה משכירות. ההבדל הוא שתשואה הונית מייצגת את ההפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה, בעוד תשואה משכירות היא כמובן הרווח שתפיקו מדמי שימוש שמתקבלים עבור הנכס.

רובנו רוכשים דירה להשקעה בשביל להפיק תשואה משכירות, אך חשוב להגדיר היטב את הצרכים והמטרות. כך לדוגמה, עליכם לשאול את עצמכם האם אתם מחפשים השקעה לטווח ארוך או לטווח קצר. אם אתם רק רוצים לייצר תשואה הונית יחסית מהירה – חפשו דירה להשקעה שכרגע נמצאת בתהליכי בנייה וניתן למכור אותה מיד לאחר אישור אכלוס מהקבלן. במידה ואתם כאן לטווח הארוך – עליכם לדעת איך לחשב את תשואת השכירות.

 כך תדעו מה התשואה הצפויה מהדירה

בהיבט של בחירת דירה להשקעה על פי התשואה הצפויה משכירות, עליכם להביא בחשבון את הרווח על השכרת הנכס. בדרך כלל, התשואה מבוטאת כאחוז מערך הנכס, ובנתון הזה אתם גם יכולים להתמקד כאשר תחפשו דירות להשקעה באינטרנט, בעיתון או מהמלצות של חברים.

החישוב של תשואת השכירות פשוט ונוח: לוקחים את ההכנסות פחות ההוצאות השנתיות, מכפילים במאה ומחלקים בעלות הנכס. התוצאה תהיה תשואה שנתית באחוזים, כאשר את הנתון הזה אתם לוקחים ומשווים לתשואה צפויה מדירות אחרות. נכון להיום, לפי אתר מדלן למשל, תשואה סבירה על דירה להשקעה היא בסביבות 3%-4%. לכן, תשואה של 5% נחשבת טובה ותשואה של 7%-8% היא כבר הזדמנות שכדאי להתחיל לחשב *משכנתאות על מנת לנצל אותה.

 לא רק התשואה קובעת!

כאן זה כבר מתחיל להיות מעניין: הטעות הנפוצה היא לבחור דירה להשקעה רק לפי התשואה הקיימת או הצפויה, בעוד בפועל יש עוד שורה ארוכה של פרמטרים שיכולים להטות את הכף. אז אם רוצים ליהנות מהיתרונות של השקעה בנדל"ן כאפיק סולידי ובטוח, חשוב מאוד להביא אותם בחשבון.

ראשית, בחרו דירה שתעניק לכם הכנסה קבועה במינימום השקעת זמן ואנרגיה. במידה ואתם לא סוכני נדל"ן אלא יש לכם עבודה קבועה אחרת, לא תרצו לבקר כל שבוע בדירה ולהתעסק בתיקונים מסביב. בחרו דירה שיהיה לכם קל להשכיר לשוכרים איכותיים, והסכימו להשקיע בזה אפילו עוד כמה שקלים, על מנת שזה לא יעלה ביוקר בעתיד.

שנית, הכינו שיעורי בית ואל תמהרו לקפוץ למסקנות. המלצות של חברים ומשפחה זה טוב, אבל מה שמתאים לתקציב של אנשים מסוימים לא בהכרח יתאים עבורכם – וההיפך. בחרו דירה שיש לה ביקוש גבוה, הגיעו לאזור על מנת לבדוק היצע של דירות רלוונטיות ובררו לגבי היקפי הבנייה באזור.

רגע, מי קהל היעד שלכם?

הדירה הנכונה בבניין היא זו שמתאימה לקהל היעד שעבורו תרצו להשכיר. אם אתם פונים לצעירים – השקיעו במטבח מאובזר, מקלחת ושירותים כמה שיותר חדשים וחלונות גדולים. במידה וקהל היעד הוא משפחות עם ילדים – השקיעו במרפסת ובתכנון נכון של חדרי השינה. בכל מקרה, זכרו שיש גם את הפקטור של עליית ערך הדירה ולא רק השכירות.

לבסוף, נסו למצוא נכס בשכונה מבוקשת. אז אם למשל ממש עכשיו הבנייה מוגברת ויש המון נכסים על המדף, עליכם לזכור שהמשמעות היא קושי בהשכרה עד שהשכונה תגיע לאיזון מבחינת היצע וביקוש. בהצלחה!

*כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

אתר 0404 מכבד את זכויות היוצרים ועושה מאמצים לאיתור בעלי הזכויות ביצירות הכלולות בכתבות. אם זיהית יצירה שאתה בעל הזכויות בה ואתה מעוניין להסירה מהכתבה, אנא פנה אלינו למייל: [email protected]