דירה להשקעה - 0404
+
דירה להשקעה pexels

דירה להשקעה

נכסים להשקעה ברחבי העולם הפכו להיות משכנו הבטוח של ההון שנצבר לאורך שנים או דרך להגדלת ירושה שקבלתם במפתיע. חברות רבות מציעות ללוות אתכם בהשקעות ברחבי אירופה, ארה"ב או ביעדים אחרים על פני הגלובוס. כיצד תבחרו את הנכס הנכון להשקעה? אספנו עבורכם את הטיפים החשובים ביותר לבחירת דירה להשקעה בחו"ל.

היזהרו מעסקאות בהן התשואה מובטחת למשך השנים הראשונות

בחודשים אלה עולות לכותרות מספר חברות שהונו את המשקיעים בדרך מתוחכמת. הן מכרו נכסים במחיר גבוה ממחיר השוק שלהן בעשרים אלף דולרים ומעלה. לאחר מכן, החתימו את המשקיעים על חוזה מפתה הכולל החזר של שכירות מובטחת למשך שלוש או ארבע השנים הראשונות.

השכירות עמדה על חמש מאות דולרים לחודש. המשקיעים, שהתלהבו "לזכות" בתשואה בטוחה של ששת אלפים דולר לשנה מבלי להתעסק בניהול הנכס או להשתתף בהוצאות ניהול הדירה "קפצו על המציאה".

למרבה הצער, כאשר מחשבים את התשואה לאחר שלוש שנים מסתבר כי אותם ששת אלפי דולרים שקבלו לשנה, שהצטברו לשמונה עשר אלף דולרים לאחר שלוש שנים היו למעשה הסכום שהתווסף למחיר הנכס. המשקיע בפועל ממן לעצמו את התשואה. בוודאי שאין מדובר ב"גילוי נאות".

חשוב לדעת כי מהשנה הרביעית החברה כמובן אינה מתחייבת לתשואה בטוחה והמשקיעים נשארו עם נכס שרכשו במחיר מופקע וכעת נאלצים למצוא חברה שתנהל בעבורם את הנכס, לשפץ בעצמם את הליקויים בדירה ולהתחיל להתנהל מול דיירים שחלקם לא משלמים או להשאר עם דירות ריקות מדייר.

זהו מצב לא נעים כלל. בסוף התקופה התשואה תהיה נמוכה מהתשואה שהייתה מתקבלת באפיקים אחרים ולעתים הנכס שנקנה במחיר גבוה אף יימכר בהפסד משמעותי.

אין ארוחות חינם

זו אולי האמרה המרכזית שכל משקיע מתחיל, או וותיק צריך לראות בעיני רוחו כאשר הוא מבקש לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל (אחת מההשקעות החביבות ביותר על ישראלים). משקיעים רבים גילו כי כאשר הובטח להם ניהול ללא תשלום, הנחה ניכרת על דירה אחרונה בבניין או הבטחות נוספות שאין בהן כל שחר – הסתבר בפועל, כי מדובר בעסקה בעייתית.

חלק מקרנות ההשקעה בחו"ל הבטיחו תשואות גבוהות. אך רבים מהמשקיעים הפסידו את הקרן שהשקיעו או שהסתפקו בתשואה נמוכה מאד. החברות, ש"גזרו קופון" בתחילת העסקה מתנערות מההבטחות הללו לאחר הרכישה ומשאירות את המשקיעים עם נכסים שיתקשו לנהל לבדם מעבר לים.

עשו בדיקה מקיפה על האזור בו אתם מתכוונים להשקיע

כל עסקה "נוצצת" חייבת להיבדק שבעתיים – הבטחות גדולות לתשואה גבוהה עשויות להיות מפתות אך חשוב מאד לבדוק אותן לעומק. שכן, אם הנכסים היו נמכרים במחיר מציאה – מדוע המשקיעים המקומיים במדינה בה אתם מתעדים להשקיע לא רכשו אותם בעצמם?

בדיקה פשוטה באתרים המכילים מידע חשוב על נכסים בגוגל או בשיחה עם יועץ נדל"ן תחשוף בפניכם כי תשואת נטו דו ספרתית בערים המרכזיות בארה"ב אינה בהכרח ריאלית במבחן המציאות. הבטחה כזו צריכה להרים בפניכם דגל אדום ולהזהירכם כי יתכן שאתם מקבלים את הנתונים מחברת השקעות נדל"ן לא מנוסה במקרה הטוב או עם נוכלים במקרה הרע. בכל מקרה – אתם מסתכנים בהפסד.

העזרו בעורך דין מקומי

עסקאות נדל"ן חשוב לבצע ביחד עם עו"ד מקומי שאינו מקבל את משכורתו לא ממתווך העסקה ולא מהמוכר. אדם זה ינסח את הסכם הקנייה תוך שמירה על האינטרסים שלכם בעסקה.

כמו כן, אם אתם מתכננים לנהל את הנכס באמצעות החברה היוזמת או המתווכת בעסקה בדקו היטב כי היא מורשית לנהל נכסים במדינת היעד. חשוב לבדוק כי אין ביקורות רעות על החברה ברשת האינטרנט העשויות להעיד כי היא הכשילה בעבר משקיעים נוספים.

שימוש בחברת טייטל: הזהרו מהונאות בעסקאות בארה"ב

בעסקאות בארה"ב קיים גוף נוסף המסייע בתהליך הקנייה של הנכס – חברות הטייטל. חברות אלה מוודאות את זהות המוכר, בוחנות אם יש שעבודים או עיקולים על הנכס ומשלמות את כל המיסים של הנכס מכספי הקנייה.

לאחר מכן, הן מעבירות את הנכס על שמכם במחוז בו קניתם אותו. רכישה של נכס ללא שימוש בחברת טייטל בארה"ב עשוי לחשוף אתכם להונאות שונות או לרכישה של נכס שיש עליו שעבוד או עיקול שלא ניתן יהיה להסיר בעתיד מבלי לשלם סכום רב של כסף.