יד2 משיקה פלטפורמה חדשה לקידום פרויקטי התחדשות עירונית – ללא עלות ובשיטת המכרזים - 0404
יד2 משיקה פלטפורמה חדשה לקידום פרויקטי התחדשות עירונית – ללא עלות ובשיטת המכרזים Anneli Salo

יד2 משיקה פלטפורמה חדשה לקידום פרויקטי התחדשות עירונית – ללא עלות ובשיטת המכרזים

מטרת פרויקטים של התחדשות עירונית היא לשקם ולשדרג אזורים עירוניים, שסבלו במשך שנים מהזנחה או חוו טיפול בלתי מספק מצד הרשויות. עם השלמת הפרויקטים, האזור נראה טוב ומושך יותר, התושבים נהנים מסביבת מגורים איכותית יותר – והעיר כולה נהנית מתדמית משופרת. עם זאת, דומה כי הרווח הגדול ביותר הוא עבור הדיירים עצמם, שזוכים לשדרוג משמעותי של דירתם ללא כל עלות מצדם.

על פי רוב מדובר בפרויקטים מורכבים, יקרים ומתמשכים, דבר העלול לגרום לבעיות עבור דיירים בלתי מנוסים. צעד גדול לטובת התושבים נעשה בשנה שעברה, עת הושקה יד38, פלטפורמה ייחודית מבית היוצר של אתר “יד2”, המאגדת בעלי מקצוע מנוסים שנבחרו בקפידה כגון אדריכלים, עורכי דין  מהנדסים ושמאים – זאת, במטרה לצמצם את הסיכונים לדיירים ולמקסם את התמורה לדיירים תוך מתן הגנה מקסימלית בתהליך ההתקשרות מול יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

עלייה של עד 50% בשווי הדירה

בעקבות דרישות שהגיעו מהשטח, הרחיבה יד38 את פעילותה גם לפרויקטים של “פינוי-בינוי” – פרויקטים בעלי מורכבות גבוהה יותר ושונים למדי מפרויקטים מסוג זה לבין תמ”א 38. בראש ובראשונה, בעוד בתמ”א 38 מדובר על דירה משודרגת אך ישנה, בפינוי-בינוי מדובר על דירה חדשה לגמרי; מעבר לכך, פנים הדירה, שנותר זהה ולא משופץ בתמ”א 38, זוכה בפינוי-בינוי למפרט עשיר הזהה לחלוטין לדירות החדשות הנמכרות לציבור הרחב. במסגרת זו, ניתנת לכל דירה מרפסת, חניה ולרוב מתקיימת הרחבה משמעותית של הדירות הקיימות; וכמובן שווי הדירה, שרושם שיפור של 20%-30% בתמ”א 38, מגיע לשיפור של עד 50% בפינוי-בינוי.

“פרויקט של פינוי-בינוי הנו פרויקט חברתי המחייב לקחת בחשבון את דרישות הדיירים”, מסביר אלי סהר, מנהל חטיבת התחדשות עירונית ביד38, את הרציונל העומד מאחורי הפעילות החדשה, ומוסיף כי “בניגוד למצב המקובל כיום בו הדיירים בוחרים באופן עצמאי יזם, אנו מלווים את הדיירים בתהליך, החל מהכנת המכרז וביצוע המכרז בפועל מול היזמים”.

יש לכך חשיבות גדולה, משום שברוב המקרים לדיירים אין כלים מקצועיים ואין ניסיון בניהול ההתקשרות מול היזמים, ולא תמיד יש להם את היכולת להגיע למספר רב של יזמים, ולבחון את ההצעות באופן מקצועי.

סהר מתאר מצב מתסכל שבו במתחמים רבים הדיירים עצמם לא מצליחים לגבש הסכמה, משום שבין הדיירים לבין עצמם קיימת חשדנות לגבי המניעים להצעה של יזם כזה או אחר. דומה, כי רק גוף עצמאי ואובייקטיבי, כזה הפועל מטעם הדיירים בלבד, יכול לנהל סוג כזה של הליך.

בתשובה לשאלה כיצד יד38 יכולה לסייע לפתור מצב זה, מסביר סהר כי “יד38 הוקמה על מנת לפעול באופן יעיל, למקסם את התמורה לדיירים, לאמוד את איכות הפרויקט ולבצע את ההתקשרות מול היזם בצורה מבוקרת ומוגנת יותר. אנו מאמינים שלשקיפות ושיתוף הדיירים בכל שלב בתהליך יש כוח ומשמעות לגבי התוצר הסופי אותו יקבלו הדיירים”.

“ידע זה כח”, מסביר סהר,”כשאנו יודעים כמה צפוי היזם להרוויח בפרויקט, כך קל לנו יותר להגדיר מה התמורות הנדרשות לדיירים. בסופו של תהליך, מעבר לקבלת דירה גדולה יותר, עם מרפסת שמש וחניה צמודה – שמאי מטעם הדיירים בוחן את ההצעה ומאשר כי הדיירים קיבלו הצעה הוגנת. כשהדיירים מגובשים ניתן לקבוע את המפרט הטכני על פי מפרט עשיר הראוי לפרויקט, ולחייב את היזם ליצר את אותו סטנדרט של דירות גם לדירות יזם וגם לדירות הדיירים הקיימים”.

סהר מבקש להדגיש עוד, כי בפינוי בינוי העסקה היא “עסקת נטו” במסגרתה כל הוצאות הפרויקט יחולו על היזם – כולל מימון שכר דירה, הובלה, מיסוי ולא פחות חשוב: התייחסות במכרז לכל הביטחונות והערבויות לבעלי הדירות – לרבות ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה,ערבות לשכירות, למיסוי ולתקופת הבדק. כן המכרז כולל דרישה לפוליסות ביטוח מורחבות לרבות ביטוח קבלנים וצד ג.

מה כולל השירות אותו “יד38” מציעים בפרויקטים מסוג “פינוי-בינוי”?

“יד38 מהווה פלטפורמה לקידום פרויקטים מטעם הדיירים”, מדגיש סהר ומפרט, “היא משמשת כזרוע מנהלת-מקצועית מטעם בעלי הדירות עצמם וכוללת כ-50 בעלי מקצוע מובילים, כגון אדריכלים, עו”ד, מהנדסים, שמאים וכל היועצים הנדרשים. כל זאת, במטרה לדחוף ולקדם את הפרויקט מטעם הדיירים ולפעול אך ורק לטובתם.

“במסגרת זו, אנחנו מסייעים לדיירים להבין מה ניתן לדרוש מהיזם ועל מה חשוב להתעקש, ומתכננים ביחד איתם את הפרויקט בפן המשפטי, הכלכלי והתכנוני, על מנת שהם יקבלו את התמורה המקסימלית מהפרויקט”.

בדרך כלל, כאשר אנו שומעים על מעורבות אנשי מקצוע, על ייעוץ אינטנסיבי ועל תמיכה ושירות צמודים, אנחנו מתחילים לחשב בראש את העלויות הגבוהות ומשערים שאף נזדקק למחשבון. אז זהו, שלא במקרה הזה. העבודה עם יד38 נעשית ללא תשלום וללא כל התחייבות כספית מצד הדיירים.

מאיפה מגיעים הרווחים בעצם?

“הרווח בגין השירותים שלנו מתקבל מהיזם בסוף התהליך וכולל את שיווק הפרויקט באמצעות אתר יד2. אנחנו מעדיפים לעבוד עם מודל כזה ולא להפיל כל עלות על הדיירים”.

עד כה הכול נשמע טוב ויפה, אך בכדי להשלים את התמונה, יש להבין מדוע בכלל כדאי לעבוד עם יד38. לדידו של סהר, “אנו שייכים לאתר ‘יד2’, אשר נודע כבעל קשרים עמוקים עם החברות היזמיות והקבלניות המובילות בארץ. בכדי להגיע למקסימום חשיפה בפני יזמים,חשוב שגוף גדול ומוכר, המלווה במיטב בעלי המקצוע, ינהל הליך זה”.

מעבר לכך, ידוע כי בפרויקטים גדולים, בהם רמת הרווחיות הפוטנציאלית ליזם גבוהה, רצוי ומומלץ לקיים מכרז יזמים בכדי למקסם את התמורות לדיירים.

לסיום, האם מכרז יזמים באמת משתלם לדיירים? “בוודאי. כך יש מבחר רב של יזמים, המזהים את הפוטנציאל הטמון בפרויקט, ומציעים את ההצעה האטרקטיבית ביותר לדיירים. לאחר פרסום המכרז, בו מוגדרות הדרישות המינימליות, צוות מקצועי שייבחר על ידי הנציגות יסייע בבחירת היזם. הבחירה תיעשה על פי התמורה המובטחת, איכות הבנייה, ניסיון היזם בתחום ואיתנות פיננסית. רק חברי הנציגות, בתמיכת הדיירים, יבחרו ביזם מתוך רשימת היזמים המעוניינים בפרויקט”.