בתוך 20 שנה: ירידה של כ-80% בבניית צמודי קרקע בתל אביב - 0404
בתוך 20 שנה: ירידה של כ-80% בבניית צמודי קרקע בתל אביב סטודיו טל אלימלך

בתוך 20 שנה: ירידה של כ-80% בבניית צמודי קרקע בתל אביב

בשנים האחרונות קשה שלא לשים לב כי קו הרקיע של תל אביב מתחיל להידמות לזה שבערים הגדולות בעולם כדוגמת ניו יורק, הונג קונג וטוקיו. קצב בניית מגדלי המגורים בעיר תפס תאוצה משמעותית בהשוואה לשנים קודמות וכמעט ולא רואים עוד בנייה של צמודי קרקע.

מניתוח נתוני הלמ״ס שביצעה קבוצת נתנאל המקימה אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ עולה, כי בתוך 20 שנה נרשמה ירידה בשיעור של 78% במספר צמודי הקרקע שנבנים בתל אביב. עוד עולה מהנתונים כי בעוד מספר צמודי הקרקע הנבנים בעיר יורד במהלך השנים, מספר יחידות הדיור במגדלים עולה וגדול פי 9 מזה שנרשם לפני 20 שנה.

בשנת 2017 (עד סוף רבעון שלישי) נבנו בתל אביב 56 צמודי קרקע בלבד. מדובר בשיעור של 3% בלבד מסך התחלות הבנייה בעיר באותה שנה. לעומת זאת, מספר יחידות הדיור שנבנו במגדלי מגורים מעל 16 קומות עומד על 658, כלומר פי 12 מצמודי הקרקע שנבנו באותה שנה, ובסך הכל מהווה שיעור של 33% מסך התחלות הבנייה באותה שנה בעיר.

בשנת 2016 לעומת זאת נבנו בעיר 109 צמודי קרקע, כלומר כ- 50% יותר מאלו שנבנו בשנת 2017. וכ- 80% פחות ממספר יחידות הדיור שנבנו באותה שנה.

בשנת 2015 נבנו 132 צמודי קרקע לעומת 907 יחידות דיור במגדלים ובשנת 2010 נבנו 139 צמודי קרקע לעומת 253 יחידות דיור במגדלים, מספר המהווה שיעור של 13% בלבד מסך התחלות הבנייה באותה שנה.

בתוך 7 שנים – 80% פחות צמודי קרקע לעומת יחידות דיור במגדלים

בבחינת המצב ב- 20 שנה האחרונות, נבנו בתל אביב 3,017 צמודי קרקע לעומת 8,042 יחידות דיור שנבנו במגדלי מגורים מעל 16 קומות. מרבית הבנייה של יחידות הדיור במגדלים נרשמה ב- 7 השנים האחרונות. למעשה משנת 2010 ועד 2017 נבנו כ- 5,280 יחידות דיור במגדלים, מדובר בשיעור של 90% יותר לעומת 2,770 יחידות הדיור שנבנו ב- 12 שנה שבין שנת 1997 ועד 2009.

בהשוואה למספר צמודי הקרקע שנבנו באותן תקופות זמן מגלים תמונה הפוכה. 917 צמודי קרקע בלבד נבנו ב- 7 שנים האחרונות, לעומת 2,100 צמודי קרקע בין שנת 1997 ל- 2009. במלים אחרות , מדובר בשיעור של כ- 80% פחות צמודי קרקע באותה תקופה לעומת יחידות דיור במגדלים.

מיכאל נתנאל סמנכ"ל שיווק בקבוצת נתנאל המקימה פרויקטי מגורים ברחבי הארץ מציין כי, "בשנים האחרונות, ככל שהקרקעות במרכז הארץ הולכות ומתמעטות, אנו רואים פחות ופחות בנייה של צמודי קרקע במרכז הארץ ובפרט בתל אביב. מדובר בירידה משמעותית בבנייה של נכסים מסוג זה ועדיין מדובר בנכסים מבוקשים מאוד. כך למשל, בפרויקט צמודי הקרקע אותו אנו מקימים בימים אלו בשכונת תל ברוך בתל אביב אנו שמים לב כי למרות אפנת המגדלים, צמודי קרקע עם גינה עדיין ותמיד יהיו משאלת לב עבור מרבית רוכשי הדירות. למעשה הם הופכים למבוקשים מאוד, ככל שמוצר זה הופך לנדיר יותר. וככל שמוצר זה הופך לנדיר יותר, כך אנו היזמים רוצים להפוך את צמודי הקרקע לייחודיים יותר, אם זה על ידי מפרט טכני גבוה או פסילטיס מיוחדים כמו מתחם ספא פרטי רק לתושבי השכונה ועוד. אני מאמין שהמגמה תמשך ובשנים הבאות כמעט ולא נראה עוד בנייה צמודת קרקע בתל אביב".

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי " תל אביב היא דוגמא קיצונית אבל גם דוגמא טובה לכיוון שהשוק הישראלי הולך אליו. אנחנו לא ארצות הברית, אין לנו מלאי קרקעות אדיר ולכן צמודי הקרקע יהיו יותר ויותר נדירים בעיקר באזור המרכז בו הקרקעות יקרות. במקרה של תל אביב, מחירי הקרקעות הגבוהים ומדיניות העירייה אינם מאפשרים כמעט בניית צמודי קרקע מעבר לתכניות היסטוריות וחוק פיצול דירות שאושר לאחרונה".

לשאלה האם בכלל משתלם להשקיע בצמוד קרקע בתל אביב אומר מסילתי "בהחלט כדאי לבחון עסקאות של צמודי קרקע כי הן יכולות להניב תשואה נאה יחסית לתל אביב. כמובן שצריך לבחון כל עסקה לגופה ולשם כך כדאי לשכור אנשי מקצוע כגון שמאי שיוכל לתת את כל המידע הרלוונטי אודות תוכניות הבנייה העתידיות באזור, איך הנכס רשום בטאבו ועוד".

לפני 20 שנה נבנו פי 4 יותר צמודי קרקע לעומת יחידות דיור במגדלים

בשנת 1997 שיעור של 15% מהתחלות הבנייה בעיר הייתה של צמודי קרקע. 265 צמודי קרקע נבנו אז לעומת 69 יחידות דיור במגדלים, כלומר שיעור של 4% בלבד מהתחלות הבנייה בתל אביב באותה שנה. למעשה מתוך סך התחלות הבנייה בתל אביב ב- 20 השנים האחרונות שיעור יחידות הדיור במגדלים עלה ב- 20 שנה ב- 29%. לעומת זאת שיעור צמודי הקרקע בתקופה זו ירד ב- 12% ועומד היום כאמור על 3% בלבד.

לדברי רמי שריקי, מנכ"ל משותף בחברת יפו תל אביב המקימה פרויקטים בלב העיר "אין ספק שהבניה לגובה צברה תאוצה משמעותית בתל אביב. יחד עם זאת, בלב ההיסטורי של העיר יש מגבלות ברורות של העירייה בנוגע לבניה לגובה, שהוטלו לאחר ההכרזה של אונסק"ו בשנת 2003 על מרכז תל אביב כאתר מורשת עולמי. יש מבנים רבים המיועדים לשימור, בהם ניתן להוסיף רק קומות בודדות. כך לדוגמא,  לנכס שרכשנו לאחרונה ברחוב בורוכוב הכולל כיום 3 קומות – אנחנו מוסיפים 2.5 קומות בלבד לאחר הכרזת אונס"קו ואישור תכנית הרובעים"