השקעות נדל"ן 2017- בארץ או בחו"ל? - 0404
השקעות נדל"ן 2017- בארץ או בחו"ל? shutterstock

השקעות נדל"ן 2017- בארץ או בחו"ל?

אי-וודאות בשוק הנדל"ן הישראלי לעומת תמריצים למשקיעים בחו"ל, גורמים לרבים מהמשקיעים הפרטים לשים את כספי הביטחונות בנכסים שמעבר לים, איפה באמת כדאי להשקיע?

שנת 2017 תירשם כשיא של קיפאון בשוק הנדל"ן הישראלי. ירידות בהתחלות בנייה כתוצאה מאי ודאות במדיניות ממשלתית,  הצפת השוק בעשרות אלפי דירות שעתידות להיבנות בתוכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר משה כחלון, חקיקה ומיסוי שלא מיטבים עם המשקיעים ובסופו של דבר- המשקיעים, האזרחים, שמאבדים אמון. מה עושים אזרחי ישראל? מחפשים אלטרנטיבות שפויות להשקעות בנדל"ן מעבר לים.

למה אזרחי ישראל משקיעים את כספם בנדל"ן?

אם פעם סמכנו על כספי הפנסיה, ובכלל על ההנהגה השלטונית, הרי שהיום ההתנהלות של הבנקים, הקרנות והרגולטור- בעיקר מפחידה את האזרחים:

אכזבה מתשואת הבנקים, הקופות והקרנות הפיננסיות: הריביות בבנק נושקות לאפס, קרנות הפנסיה והמוצרים הפיננסים מציעות כ- 0.5 אחוז ואלו שמציעות קצת יותר, מדברות על 1.5 אחוז אבל זה כבר מגיע בתוספת סיכונים במסלולי ההשקעה. כך קרה שהמשקיע הממוצע, אותו אזרח שהתמסד, בעל הכנסה קבועה, לא סומך על כספי הפנסיה והמוצרים הפיננסים, הבנקים ובוודאי שלא על הממשלה, שמפגינה אי יציבות בכל הנוגע על שמירה על כספי האזרח הקטן. 

השקעות בטוחות לטווח ארוך: לכל זה תוסיפו את הזוגות הצעירים בתחילת דרכם שמתקשים לרכוש דירה, ותקבלו את האזרח הישראלי שמחפש השקעות לטווח ארוך, גם בשביל לשמור על הכסף לפנסיה, גם בשביל לייצר ממנו הכנסה נוספת וגם בשביל שהוא ישמר לילדים בבוא העת. הפתרון לצרכים הללו או "התשובה לכל השאלות" כמו שאומרים, הוא הנדל"ן. הנדל"ן יציב, הוא מניב הכנסה משכירות שוטפת, שומר על הכסף והביטחון האישי קרוב לחזה ואף בנק או קרן לא יכולים להתחרות עם את התשואה שהוא יכול לתת לאורך זמן.

אי ודאות בהשקעות נדל"ן בישראל 2017

המשקיעים כאמור מבינים כבר שהנדל"ן הוא התשובה ומחפשים אלטרנטיבות. בשנים האחרונות חלה נהירת משקיעים לנכסים בחו"ל, מסיבות שמיד נמנה אותן אבל רגע לפני זה, כדאי להבין מה קרה בענף הנדל"ן בארץ, שהפך אותו לפחות אטרקטיבי ומהם בכל זאת היתרונות בהשקעות בישראל: 

ישראל לא אוהבת משקיעים: אם תשאלו את משרד האוצר והשר כחלון אז מדיניות הצפת המשק בדירות נועדה להוריד מחירים ולאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות. אם תשאלו את היזמים, המשקיעים, השמאים, עורכי הדין ובקיצור את כל השאר- המדיניות הזו יצרה אי ודאות. כחלון מצידו מתפאר בכל דו"ח חודשי ורבעוני המעיד על "קיפאון". היזמים יגידו לכם שהמדיניות הזו לא תוביל להורדת מחירים. להפך, התחזיות מדברות על בין 10-15 שנים למימוש אלפי הדירות שירכשו במסגרת "ההגרלות הגדולות" של האוצר, אליה צפויים להרשם עד סוף השנה כ-44 אלף איש. בנוסף, כל שינוי המיסוי והחקיקה, כולל הניסיון (שעוד צפוי לחזור) להעביר את חוק מס דירה שלישית, מעידות בעיקר על מגמה אחת: ממשלת ישראל לא אוהבת משקיעים ולא מעודדת השקעות נדל"ן. חד וחלק, אין דרך אחר להגיד את זה- מהבחינה הזו- לכו להשקיע בחו"ל.

מחירי דירות ותשואה נמוכה בארץ: נכון להיום, לא חל כל שינוי במגמת מחירי הנדל"ן בארץ. הם יקרים יחסית והתשואה מוערכת בין 3-5 אחוז. גם בהיבט הזה לא צפוי שינוי אולם המשקיע הישראלי לעיתים מסתפק בכך ורואה את היתרונות בהשקעה מקומית, בראשם: הכנסה נוספת משכירות, היכולת לעקוב אחר מגמות ושינויים במשק, הקרבה הפיזית לנכס, הצמדת הנכס למדד הנדל"ן וצפי לקבלת תשואה.

תשואה גבוהה לצד ודאות בהשקעות נדל"ן בחו"ל

להבדיל אלפי הבדלות מהשקעות נדל"ן בארץ, ההתנהלות והמנטאליות של האמריקאים והאירופאים היא מסודרת וברורה. נדל"ן בגרמניה למשל, גרמניה הפכה ליעד אטרקטיבי, כלומר כזה שמבטיח תשואה על נכסים, רק ובעיקר בגלל התנהלות ברורה, ודאית, שאוהבת מאוד משקיעים. משקיעים זרים בגרמניה זוכים לקבלת פנים חמה ויכולים למשל, להיעזר במימון בנקאי מקומי- והעיקר תבואו. הנה כמה מהיתרונות הבולטים של השקעות נדל"ן בחו"ל וגם אזהרה חשובה:

יציבות בשווקי הנדל"ן בחו"ל ובגרמניה: יוון אולי היא טרנד אבל אירופה, בריטניה ובעיקר גרמניה, כבר הוכתרו בכל סקר ובדיקה אפשרית על יעדים בטוחים להשקעה, כמו גם ארה"ב.

ברלין תחילה: מזה שלוש שנים שברלין נקבעה כיעד מועדף על ידי ה- PWC חברת הייעוץ הבינלאומית, בעיקר בגלל מדיניות יציבה, שמעודדת משקיעים זרים ונותנת להם רשת ביטחון של מיסוי, מימון וחקיקה. בהיבט הזה לא צפוי שינוי בשנים הקרובות, מה שצפוי להשאיר את ברלין כיעד המועדף ביותר להשקעות. חשבתם שלא נשארו נכסים מניבים בעקבות "הבהלה לברלין"? אם תבדקו אז תופתעו לגלות שממש כמו בארץ, גם בברלין יש "מציאות". שכונות שנמצאות בתנופת פיתוח, מרכזי ערים שממשיכות לממש את הפוטנציאל וכמובן, בעלי נכסים מקומיים בברלין, שזיהו את הנהירה ומחכים לכם עם נכסים שווים.

תשואה גבוהה יחסית בהשקעות נדל"ן בחו"ל: אחרון אבל ראשון… תשואה. אם בארץ אנחנו מדברים על בין 3-5 אחוז, הרי שהתשואה בחו"ל נאמדת בלמעלה מ-5 אחוז. ארה"ב מדברת אף על 7-10 אחוז אולם המרחק הגיאוגרפי מהווה מגבלה וחסרון גדול להשקעות בארה"ב ולכן, משקיעים ישראלים בוחרים אירופה, ובצדק. בהקשר זה, אל תתפתו להבטחות על תשואה מראש- מדובר בהבטחות סרק, שכן אף אחד לא יכול להבטיח לכם כמה תשואה בדיוק תקבלו. הדבר הנכון לעשות הוא לבחור גורם מקצועי, מוכר ובעל קבלות, שבאמת יבצע וינהל עבורכם רכישה חכמה ובטוחה של נכס להשקעה, תוך מזעור סיכונים והגדלת סיכויים לתשואה גבוהה. על הדרך תוכלו להנות משכר דירה קבוע, קפיצה קטנה לחו"ל מפעם לפעם, נכס מניב לדורות הבאים וידיעה שהכסף שלכם מוגן ובטוח.

 אזהרה לדרך: לפני שאתם שמים את כספי העתיד שלכם ושל ילדכם על השקעות נדל"ן בחו"ל, חשוב וקריטי ביותר לבדוק את כל היבטי המיסוי והחקיקה במדינה שבה אתם משקיעים, לרבות חוקי הגנה על דיירים ועד להסכמים בינלאומיים עם ישראל והביטי מיסוי בארץ על אחזקת נכסים בחו"ל. ניהול מצליח של נכס בחו"ל הוא לא משימה פשוטה, לכן מומלץ להתייעץ ולתת למומחים לעשות עבורכם את כל הבדיקות.

מבזקיםלכל המבזקים